Não Comece do Jeito Mais Difícil
Boa parte das conversas que tenho nas consultorias de investimentos começam com “vou construir casas para alugar e ter renda passiva”, mas a maioria não sabe que é possível receber aluguel sem ter imóvel.
Na maioria dos casos, o “investidor” faz dívidas para comprar o terreno, dívidas para construir e precisa ter a sorte de encontrar um bom inquilino. Todo esse trabalho, geralmente, leva décadas.
Além das dívidas e do sacrifício (exceto se você é dono de uma construtora), a pessoa ainda precisa administrar os imóveis ou pagar um profissional para fazer isso.
Nesse contexto, você não tem um plano para viver de renda passiva, mas uma nova profissão: empreiteiro.
Você sabia que existe um jeito muito mais simples de receber aluguel sem ter imóvel e sem precisar perder anos da sua vida com dívidas e obras?
Fundos Imobiliários (FIIs): Como Receber Aluguel Sem Ter Imóvel
Nessa forma de investir em imóveis, você não precisa ser empreiteiro, considerando que o imóvel já estará pronto.
Você não precisa cobrar o aluguel, consertar encanamento quebrado ou negociar contratos com inquilinos, pois já existe uma equipe gestora que cuida de toda a dor de cabeça e estratégia para você.
Também não é necessário se endividar para adquirir os imóveis porque é possível comprar cotas dessas propriedades que podem variar entre R$ 10 e R$ 200, cada cota.
Quer coisa melhor do que já receber os dividendos dos aluguéis no mês seguinte após comprar as cotas do seu imóvel? Com os fundos de investimento imobiliário é exatamente assim.
Por fim, deseja vender sua parte do imóvel? Basta dar uma ordem pelo seu celular e em poucos minutos o dinheiro estará na sua conta. Gostou da ideia?
Guia Fácil de FIIs
O que são FIIs?
A forma mais fácil de entender um Fundo Imobiliário (FII) e a lógica de receber aluguel sem ter imóvel é pensar nele como um condomínio de investidores. Várias pessoas juntam seu dinheiro e entregam para um gestor profissional.
Esse gestor usa o “dinheiro do condomínio” para comprar, construir ou investir em grandes projetos imobiliários. Algo que seria quase impossível fazer sozinho, como comprar um shopping center ou um galpão logístico, por exemplo.
Existem várias categorias de FIIs e você pode escolher a que mais lhe agrada.
Tipos de FIIs
De Tijolo
São imóveis físicos reais como shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas (prédios de escritórios) com aluguéis pagos pelos inquilinos.
De Papel
São dívidas imobiliárias que também podemos chamar de títulos de renda fixa, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
A renda vem dos juros e da correção monetária (inflação) dessas dívidas. Em geral, o fundo empresta dinheiro para uma construtora levantar um prédio e recebe juros por isso.
Fundo de Fundos (FoF)
São fundos constituídos por cotas de outros Fundos Imobiliários. O gestor monta uma carteira diversificada comprando “fatias” de vários outros FIIs e recebe os dividendos repassados pelos fundos que ele comprou.
Híbridos
São fundos que misturam imóveis, papéis e outras cotas que geram renda de aluguéis e juros.
FIAGRO
Apesar da sigla ser diferente, o FIAGRO tem a mesma característica de um FII, mas focado no Agronegócio.
Funciona com a mesma mecânica de distribuição mensal de renda passiva, mas investindo em terras agrícolas ou dívidas do setor agropecuário.
Imposto sobre FIIs X Imóvel
Renda dos Aluguéis
Os rendimentos mensais (dividendos) dos FIIs são isentos de Imposto de Renda para a pessoa física (Lei 8.668/93). Contudo, para essa isenção valer é preciso que o Fundo seja negociado na Bolsa de Valores, ter pelo menos 100 cotistas (investidores) e o cotista não pode ser dono de mais de 10% do FII.
No entanto, se você recebe aluguel de um imóvel físico, sua renda está sujeita a uma alíquota de até 27,5%. Isso acontece porque você deve somar a renda de aluguel com a renda do seu salário e ainda precisa ter o trabalho de declarar e pagar mensalmente através de um sistema da Receita chamado Carnê-Leão.
Venda do Imóvel
Não há isenção para a venda das cotas de FIIs. Sendo assim, se você comprar uma cota por R$ 100 e vender por R$ 120, terá R$ 20 de lucro.
Nesse caso, você paga 20% de imposto sobre esse lucro (R$ 4) e precisa gerar e pagar um boleto chamado DARF no mês seguinte à venda.
Já para o imóvel há o imposto sobre o lucro na venda (ganho de capital) que começa em 15% e é necessário utilizar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP) da Receita Federal para apurar e gerar o boleto.
Pode parecer mais vantajoso, mas é preciso colocar no custo o imposto ITBI (4% a 8%) que é pago quando se adquire o imóvel e o custo de corretagem (6%) na hora de vender.
Como Escolher um FII para Receber Aluguel Sem Ter Imóvel
Para mim, o segredo para um bom investimento é comprar bem, o que é diferente de comprar barato. Warren Buffett ensinou que preço é o que você paga, valor é o que você recebe.
A maioria das pessoas só está preocupada em comprar barato, mas se o investimento estiver podre, será um péssimo negócio.
Por isso, vou te ensinar alguns indicadores, mas não faça suas escolhas sem ter uma estratégia clara de investimentos. A regra número um dos investimentos é nunca perder dinheiro e a regra número dois é não esquecer a primeira regra. Vamos aos indicadores.
Você pode consultar todos os indicadores que vou explicar aqui acessando gratuitamente sites como https://www.fundsexplorer.com.br ou https://www.clubefii.com.br.
Valor Patrimonial (VP)
O Valor Patrimonial (VP) de um fundo é o valor real e contábil de tudo o que ele possui.
Por exemplo, se o gestor vendesse todos os imóveis do fundo hoje, somasse o dinheiro em caixa e pagasse as dívidas, a diferença seria o Valor Patrimonial. Quando dividimos isso pelo número de cotistas, temos o Valor Patrimonial por Cota.
Se um fundo tem R$ 10 milhões em patrimônio e 100 mil cotas, o VP é de R$ 100 por cota. Note que o preço negociado no mercado (Bolsa de Valores) pode ser diferente do VP e isso nos leva a outro indicador.
Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP)
Eu gosto de chamar esse indicador de termômetro porque é ele que vai mostrar se o fundo está “caro ou barato”.
Imagine que um carro custa na FIPE R$ 100 mil, mas ele está sendo anunciado por R$ 110 mil. O veículo está 10% (1,10) acima do preço. Caro ou barato?
E se o mesmo carro agora estivesse anunciado por R$ 90 mil, ou seja, 10% (0,90) a menos que o valor da FIPE. Caro ou barato?
O P/VP (Preço / Valor Patrimonial) é a divisão entre o Preço que a cota está custando na Bolsa agora e o Valor Patrimonial (VP). Vamos às regras:
Se o P/VP for igual a 1, o preço está “justo” porque você paga R$ 100 por uma cota que vale exatamente R$ 100.
Se o P/VP for maior que 1, a cota está acima do preço (“caro”) porque o mercado está pagando R$ 110 por algo que vale R$ 100.
Contudo, se o P/VP for menor que 1, o FII está com “desconto” (“barato”). Um P/VP de 0,9 significa que você está comprando R$ 100 em imóveis e pagando apenas R$ 90.
Vacância
Quando você aluga um imóvel, o desejo é que todo o espaço esteja ocupado e gerando renda, mas nem sempre isso é possível. Para descobrir como está a situação dos aluguéis dos FIIs, olhamos o indicador de vacância.
Existe a Vacância Física que é o percentual de metros quadrados sem inquilinos como salas vazias, por exemplo.
Já a Vacância Financeira indica o percentual da renda que o fundo está deixando de receber devido a esses espaços vazios ou descontos concedidos aos inquilinos.
Dividend Yield (DY)
Para saber quanto você está recebendo mensalmente por cada cota que possui de um FII, basta olhar para o Dividend Yield (DY).
O DY anual dos últimos doze meses, por exemplo, pode ser de 10% e o pago do último mês de 0,80%. Se nos últimos doze meses você tinha R$ 10 mil de um FII, seu aluguel recebido foi de R$ 1.000 e no último mês de R$ 80.
Apenas lembre-se de anotar que rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura porque estamos falando de renda variável. Combinado?
A Maior Vantagem de Receber Aluguel Sem Ter Imóvel
Imagine que você tenha R$ 500.000 investidos em imóveis e, de repente, surja uma emergência onde você precisa de R$ 50.000 em dinheiro na próxima semana.
Pensando nas características de Liquidez (facilidade de venda) e Acessibilidade (divisão em pequenas cotas), como seria tentar tirar esses R$ 50.000 se o seu patrimônio estivesse em uma única casa?
Você concorda que tem muito mais liberdade investindo em Fundos Imobiliários e aplicando a estratégia de receber aluguel sem ter imóvel?
Riscos e Cuidados
Não Ter Suporte
Se você tem a ideia de investir pelos próximos 10 anos, certamente vai precisar de suporte muito além do que apenas olhar indicadores.
Como consultor independente de investimentos, eu posso te ajudar a ficar sempre atualizado sem que você perca horas analisando notícias ou gráficos. Se estiver perdido, entre em contato comigo no menu acima.
Análise Incorreta
Agora imagine que você está analisando o Fundo A, um fundo de lajes corporativas, e percebe que está com um super desconto de 30% (P/VP de 0,70).
No entanto, ao olhar os indicadores operacionais, a Vacância Física dele está em 45%. Não seria uma boa ideia comprar um FII que estivesse com quase 50% das salas vazias.
Risco de Mercado
Existe um ciclo de mercado entre os FIIs e a Renda Fixa e a taxa básica de juros (Selic) é quem norteia para que lado está a tendência de valorização.
Quando a Selic sobe, a Renda Fixa passa a pagar rendimentos mais altos com risco quase zero. Isso atrai muitos investidores, que decidem vender seus FIIs para migrar para a Renda Fixa.
Nesse cenário, a desvalorização dos FIIs ocorre e muitos acabam perdendo dinheiro por não entender como a regra do jogo dos investimentos funciona.
Conhecimento Gera Lucro
Meu objetivo com esse artigo não é te convencer a abandonar a ideia de viver de renda passiva alugando casas. Eu mesmo tentei fazer entre 2014 e 2015 e vi na pele que nada nessa vida é tão fácil como parece.
Minha profissão não é de construtor, eu nunca havia estudado ou treinado para fazer imóveis. Tentei entrar em algo que eu não tinha conhecimento e ainda com pouco dinheiro no bolso.
A principal ideia aqui é mostrar que existem outros caminhos que alguém pode seguir que gerem até menos estresse e mais lucro.
O mais importante é estarmos abertos a novas ideias para fazer escolhas que irão nos guiar até o nosso objetivo e o mercado de FIIs pode ser a melhor alternativa para alguém que deseja receber aluguel sem ter imóvel.
Até a próxima, investidor.
